Los alquileres de almacenes están aumentando y están aumentando a tasas similares a las de los últimos años. A medida que el espacio se vuelve cada vez más inaccesible, los alquileres aumentan. El 2019 va a ser muy similar para el mercado inmobiliario industrial de los Estados Unidos ya que sigue siendo consistente con los últimos años. La diferencia clave para el mercado de este año son las vacantes en mínimos históricos, lo que llevará a un aumento de las rentas, un suministro constante de nuevos espacios de distribución y nuevos almacenes. En pocas palabras, todavía habrá una cantidad insuficiente de espacios para satisfacer la creciente demanda.
Los expertos afirman que nada ha cambiado para el próximo año. Es un gran momento para ser un promotor de bienes raíces industrial dado que la demanda continúa en aumento, los precios de alquiler continúan subiendo y la escasez regular sigue alimentando a ambos.
Las Tarifas Suben Además del Crecimiento del Transporte de Cargas
Las empresas que emplean el espacio industrial buscan en este momento no solo la ubicación correcta sino también espacio adicional y necesitan estar preparadas ahora más que nunca para pagar potencialmente más dinero de lo que anticiparon originalmente. El edificio adecuado con la ubicación perfecta para satisfacer las necesidades de una cadena de suministro costará más que en los últimos años porque la demanda supera con creces las opciones viables disponibles. Los arrendatarios seguramente no estarán contentos con esto, pero sin otras opciones, esto es inevitable.
Hoy en día, los costos de mano de obra están aumentando junto con los costos de los envíos en transportes y trenes, que se han incrementado a un ritmo más rápido que las tasas de alquiler actuales. Esto significa que los costos de transporte manejados apropiadamente serán la clave cuando se trate de elegir la ubicación adecuada para la distribución y los espacios de almacenamiento. Por cada dólar que los transportistas gastan en alquiler de carga, el interés pagará diez veces la cantidad por transporte y siete veces esa cantidad por mano de obra. Lo que significa que la gestión de los costos de transporte será crítica. El método principal que las personas pueden usar hoy en día para administrar los costos de transporte es simplemente encontrar las ubicaciones adecuadas que mejor apoyen el espacio logístico. Al tener un espacio que esté más cerca de los centros de distribución o próximo a las redes de transporte críticas, puede reducir el costo que se paga por ambos, lo cual ayudará a aprovechar al máximo cada dólar gastado en el alquiler.
Escasez de Espacio de Almacenamiento
Existe una grave escasez de espacio de almacenamiento y, por esta razón, las personas están buscando el espacio perfecto, independientemente del costo, y por lo tanto optan por apretarse los cinturones en otros lugares. El desempeño del tercer trimestre de 2018 fue abrumador y los indicadores logísticos e industriales tuvieron un desempeño increíblemente alto. Esto incluye a los mercados primarios y secundarios. La tasa de disponibilidad global bajó 10 puntos, un 7.1%. Este fue el nivel más bajo desde el cuarto trimestre del 2000. Esto marcó el 34° trimestre consecutivo que ha mostrado una absorción neta positiva. En general, esta es la racha más larga que la industria ha visto desde el 2001. Dicha mejoría nacional de seguro conllevará a un aumento de los costos. La actual tasa nacional de vacantes ha rondado el 4.3%, que es el nivel más bajo desde 2002. Las ciudades portuarias y los principales centros de transporte han visto tasas de vacantes aún más bajas. Las tasas de vacantes en el sur de California, por ejemplo, han rondado alrededor de cero. El monto de la renta neta en dichas áreas aumentó un 1.7% y ahora es superior a $7.21 por pie cuadrado, que es la cantidad más alta que hemos visto desde 1989. De hecho, desde el año 2012, la renta de dichos espacios industriales se ha incrementado un 5.6% sobre una base anual. A pesar de las muy buenas condiciones, no parece que el mercado inmobiliario industrial se dirija a una burbuja simplemente porque la demanda continúa siendo tan estable como la oferta, si no más fuerte. No obstante, la renta está aumentando y está aumentando a una tasa tan alta que uno podría pensar que las empresas simplemente se alejarían de los diferentes espacios industriales debido a que los precios ridículamente altos superan con creces la lógica. Sin embargo, parece ser que la reacción esperada no es el caso. Los responsables están decidiendo activamente que pagar la prima correcta simplemente podría ser la mejor opción para sus compañías. En este momento el manejo de los costos de transporte sigue siendo el factor más importante. Los transportistas y los proveedores logísticos saben que las mejoras en combustibles alternativos, la tecnología y la automatización pueden reducir los costos de transporte en los próximos cinco a diez años. Cada 1% que es ahorrado en mano de obra y costos de transporte equivale aproximadamente al 20% de la renta logística de bienes raíces.
Los Tamaños De Los Almacenes Varían
En este momento los tamaños de construcción pueden ir desde 100.000 pies cuadrados hasta más de 500.000 pies cuadrados. Las instalaciones logísticas diseñadas para manejar altos volúmenes de envíos y, al mismo tiempo, proporcionar un acceso conveniente a la infraestructura necesaria, simplemente no pueden proporcionar los espacios que son requeridos en algunos de los principales puertos y ciudades. Con ese fin, los mercados secundarios están comenzando a experimentar la mayor disminución en la disponibilidad porque las personas están utilizando mercados secundarios como Albuquerque, New Mexico, así como también Sacramento, California e incluso Pittsburg, Pensilvania.
La actual guerra comercial entre China y los Estados Unidos está exponiendo los problemas relacionados con la disponibilidad de almacenes y los mercados de distribución. Los minoristas se anticiparon para la temporada navideña con la finalidad de superar los aranceles. Como resultado, los almacenes todavía estaban albergando artículos navideños cuando comenzaron a llegar los envíos de la primavera. La cantidad de espacio disponible de todos los tamaños se encuentra en un mínimo histórico. Hay una construcción para reducir esta tensión, pero simplemente no es suficiente.
Predicciones para los Transportistas
La cantidad de espacio logístico disponible no va a aumentar drásticamente en el corto plazo. Los transportistas y los profesionales de la logística tendrán que pagar una renta muy alta para el próximo año, la misma que en todos los años anteriores. Es importante presupuestar las reducciones a largo plazo en cuanto a la logística, el transporte y los costos de mano de obra, al mismo tiempo que se prepara más dinero para aumentar los costos de alquiler. La situación comercial se resolverá por sí misma, pero incluso con los problemas entre China y Estados Unidos que se están estabilizando, el problema de la alta renta y la subsiguiente falta de espacio industrial disponible continuará.
